【张家港律师曹辉团队】导读：约定违约金的商品房预售合同纠纷，逾期交房违约金的计算？《中华人民共和国合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。



张某、旺某诉郭某房地产公司商品房预售合同纠纷


案情简介：


       2016年6月6日，张某、旺某（买受人）和郭某房地产公司（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同》，购买坐落于北京市某区的房屋，房屋总价款为5219982元，买受人按照合同约定交付了上述购房款，但出卖人未按照合同约定时间及时交房。买受人为维护自身权益，就逾期交房违约金的请求向法院提起诉讼。


      本案中，合同约定了交房条件及逾期交房的责任。合同约定：……（1）逾期在60日内的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。后双方又签署了《补充协议》补充协议约定：……第六条关于合同第十一条、第十二条、第十三条、第十四条的补充约定：除不可抗力外，甲方未按照《预售合同》第十一条、第十二条、第十四条约定的期限和条件将该商品交付给乙方的，甲方应当按照合同第十三条约定承担违约责任，但累计违约金总额不超过乙方全部已付购房款的1%。……


律师观点：

      本案中，由于涉案房屋不具备法定交付条件，在此情形下，郭某房地产公司迟延交房的行为已构成违约。同时，关于违约金的计算标准，虽然补充协议在后，但因补偿协议内容明显不合理地减轻了合同中约定的应当由出卖人承担的责任，且排除了业主对逾期交房损失的合理救济权利，因此，法院不会支持郭某房产公司的抗辩意见。


法律依据：


《北京市城市房地产转让管理办法》第五十条


房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件：


（一） 取得建筑工程竣工验收备案表；


（二） 取得商品房面积实测技术报告书；


（三） 预售合同约定的其他交付条件。房地产开发企业应当在交付日的7日前书面通知预购人办理交付手续的时间、地点及预购人应当携带的证件、文件。交付时，房地产开发企业应当向预购人出具前款规定的文件；交付住宅的，还应当同时向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。


《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。


《中华人民共和国合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。


案件结果：


北京郭某房地产开发集团有限公司给付张某、旺某自2016年8月1日至2017年12月21日的逾期交房违约金173480元，于判决生效之日起七日内执行清。