张家港房地产律师曹辉团队：房产买卖应该注意的格式合同无效条款，商品房买卖合同无效格式合同条款，会使买受人的权益处于不确定状态，更会使开发商承担逾期交房责任后不承担逾期办证责任的约定免除了开发商应当承担的主要责任。请知晓：





张家港房产合同律师曹辉团队：基本案情：

一、2013年11月12日，王尚先与安中公司签订《商品房买卖合同》。

二、该合同第三条约定：买受人购买的商品房为预售商品房万跃龙8幢10号，商品房房款合计65万元。

三、第八条约定：出卖人应当在2014年6月30日前，将符合各项条件的商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定
的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日的，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人
支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，
合同继续履行，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。

四、第九条约定：出卖人承诺于2015年6月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出
卖人办理该商品房转移登记。

出卖人如未在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起30日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房款的1%承担违约责任；

约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人有权退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金；
买受人继续履行合同的，出卖人自约定日期起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。

五、第十条约定：若出卖人逾期交房并承担了逾期交房违约责任的，则本合同中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时
间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同。

直至2015年12月13日，安中公司仍未交付该房屋和产权证书，遂王尚先向法院诉讼，要求安中公司交付房屋、不动产权证
书，并承担逾期交付房屋、产权证书的违约责任。安中公司承认自己逾期交房，但辩称依据《商品房买卖合同》第十条约
定，逾期交房屋权属证书时间应当相应的顺延，不应当承担逾期交付产权证书的违约责任。
 
张家港房产合同律师曹辉团队：律师评析

本案争议焦点系安中公司是否应当承担逾期交付产权证书的违约责任。

一、安中公司与王尚先签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，属有效合同，双方应按照约定全面履行自
己的权利义务。

二、《商品房买卖合同》第九条明确约定，出卖人应当于2015年6月30日向王尚先交付产权证书，现安中公司已逾期交付
房地产权属证书，应当承担违约责任。

三、《商品房买卖合同》第十条“若出卖人逾期交房并承担了逾期交房违约责任的，则本合同中出卖人承诺取得土地、房
屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同”的约定，

根据《合同法》第三十九条、第四十条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；
格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。商品房买卖合同的格式条款系出卖人安中公司提供，并没有采取合理的方式提请对方注意，而其内容免除了安中公司按时交付房地产权属证书的义务，使王尚先权益处于不确定状态，应当为无效。

张家港房产合同律师曹辉团队：综上所述，商品房买卖合同系开发商单方提供的格式条款，开发商承担逾期交房责任后不承担逾期办证责任的约定免除了开发商应当承担的主要责任，使买受人的权益处于不确定状态，故属于无效格式条款。

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