张家港律师曹辉团队：此案，是民法典施行以来的第一个实际案例。徐女士的遗嘱，与民法典的规定契合，也合情合理，把房屋给有血亲的弟弟，但给有婚姻关系的配偶使用，条件是配偶不能再婚。。。。请看详情：



案例简介：

李先生与许女士结婚，婚后未生育子女。许女士立下遗嘱，将房屋（婚前财产）赠与其弟，李先生再婚之前仍可居住。

后许女士病逝。许先生与妻弟为该房对簿公堂。2016年11月，洪山区法院判决该房屋归许先生所有，李先生拥有房屋的居住使用权。 今年，李先生发现妻弟将房子挂网上出售，遂去法院申请强制执行居住权。

法院作出裁定，将该房屋居住权登记在李先生名下。房屋登记处收到法院的执行裁定书与协助执行通知，以及李先生的申请后，为李先生办理了居住权登记。

此案，是民法典今年1月1日施行以来的第一个实际案例。徐女士的遗嘱，与民法典的规定契合，也合情合理，把房屋给有血亲的弟弟，但给有婚姻关系的配偶使用，条件是配偶不能再婚，如果再婚就要搬出。

如果配偶一直没有再婚的，可以住到其去世为止，届时居住权消灭，房屋可以由妻弟自由买卖。


民法典的相关规定：

第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）住宅的位置；
（三）居住的条件和要求；
（四）居住权期限；
（五）解决争议的方法。

第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。第三百六十九条 居住权不得转让、继承。

设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

民法典虽然没有明文规定，设有居住权的房屋不得转让，但既已规定不得出租，举轻以明重，亦是不得转让。而且有人居住在里面，事实上也难以或没法转让。居住权制度，保障了居住人的权益，可以安心居住，也给房屋的交易造成了一个阻却因素，给交易造成不确定。

以后，买卖房屋，都要事先去查询是否有居住权登记。但是，即使查询了没有居住权，在双方签订买卖合同后，卖方还是可以单方去设立居住权，以阻止房屋的过户。

另一方面，虽然没有登记居住权，但有人实际居住的（就如本案法院判决有居住权）的，此时出售给第三人，也会给过户造成巨大的障碍，纠纷不可避免。

居住权与房屋买卖的纠缠不休，实践中势必被恶意利用，二手房买卖又增加一个不确定的巨大风险。